건물을 임차해서 사업을 할 때 임대료 인상, 임대기간 연장, 보증금 반환 등 건물임대인과 임차인 사이에 분쟁이 있는 경우에는 대부분 상대적으로 약자의 지위에 있는 임차인들이 불이익을 감수하는 경우가 많습니다.
이에 정부에서는 영세 임차상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록「상가임대차보호법」을 제정해 2002.11.1부터 시행하고 있습니다.
□ 확정일자란?
○ 건물소재지 관할세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 임대차
계약서에 기입한 날짜를 말합니다.
- 건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제받을 수 있습니다.
- 만약, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후에 당해 건물에 근저당권등이 설정된 경우 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있습니다.
- 따라서 건물을 임차하여 사업을 하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때 임대차 계약서에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.
□ 상가임대차보호법 적용대상
○ 임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 사업자등록이 반드시 되어 있어야 하며, 확정일자를 받아야 하는 경우가 있습니다.
○ 또 상가건물을 빌린 모든 임차인에 대해 적용하는 것이 아니라 환산보증금(보증금+월세환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용합니다.
지 역 /보증금 + (월세 X 100)
서울특별시 /2억4천만원 이하
과밀억제권역(서울특별시제외)/ 1억9천만원 이하
광역시(군지역과 인천광역시제외)/ 1억5천만원 이하
기타 지역 / 1억4천만원 이하
□ 임차인이 보호받는 사항
○ 대항력이 생깁니다.
- 건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다(확정일자가 없어도 됩니다).
○ 우선변제를 받을 권리가 있습니다.
- 사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
○ 소액임차인은 최우선변제권이 있습니다.
- 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매시 확정일자를 기준으로 변제순위가 결정되지만, 보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친 경우에는 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/3 범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제받을 수 있습니다.
지 역 / 소액임차인 기준(환산보증금)/ 최우선 변제금액(보증금)
서울특별시 / 4500만원 이하 / 1350만원까지
과밀억제권역(서울특별시 제외)/ 3900만원 이하 / 1170만원까지
광역시(군지역과 인천광역시제외)/ 3000만원 이하 / 900만원까지
기타 지역 / 2500만원 이하 / 750만원까지
○ 5년 범위 내에서 계약갱신요구권이 생깁니다.
- 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하므로 임대차기간이 5년간 보장됩니다.
○ 지나친 임대료 인상이 억제됩니다.
- 임대료 인상 한도가 연 12%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 15%이내로 제한됩니다.
□ 임대인의 권리
○ 임대료 인상을 요구할 수 있습니다.
- 임대료 조정이 필요한 경우 연 12% 이내에서 인상을 요구할 수 있으며, 계약기간은 최소 1년 단위로 체결이 가능합니다.
○ 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
- 임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의 없이 임의로 전대하는 등의 사유가 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
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출처:국세청 홈페이지
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